전월세 전환율 계산기 — 전세→월세·월세→전세 자동 변환 | 법정 전환율 기준

REAL ESTATE TOOL v2.0

전월세 전환율 계산기

전세 → 월세, 월세 → 전세 즉시 변환.
법정 전환율과 실제 시장 전환율을 비교 분석합니다.

주택임대차보호법 제7조의2

🏠→💰 전세 → 월세

💰→🏠 월세 → 전세

📐 전환율 계산

전세 보증금

만원

변경 후 월세 보증금

만원

적용 전환율 법정기준

% / 년

계산 결과

현재 월세 보증금

만원

월 임대료

만원

적용 전환율 법정기준

% / 년

계산 결과

전세 보증금

만원

월세 보증금

만원

월 임대료

만원

계산 결과

Guide · Knowledge Base

전월세 전환율, 제대로 알고
계약하고 있나요?

전월세 전환율은 임대 시장에서 가장 많이 오해받는 개념 중 하나입니다. 법에 정해진 숫자가 있는데도 실제 계약에서는 그 이상이 적용되는 경우가 많습니다. 왜 그런지, 그리고 세입자로서 어떻게 대응해야 하는지 솔직하게 이야기해드리겠습니다.

전월세 전환율이란 — 핵심 공식 하나만 기억하세요

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율입니다. 풀어 쓰면, "보증금 얼마를 월세 얼마로 환산할 것인가"를 결정하는 비율입니다.

// 전세 → 월세 환산 공식
월 임대료 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12

// 예시: 전세 3억 → 보증금 1,000만원 / 전환율 5.5%
월 임대료 = (30,000 − 1,000) × 5.5% ÷ 12 = 약 132,917원 → 약 133만원

공식은 단순합니다. 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 금액, 즉 "월세로 전환되는 순수 보증금 차액"에 전환율을 곱하고 12로 나누면 됩니다. 이 계산기는 이 공식을 자동으로 처리해줍니다.

법정 전환율, 지금 얼마인가요?

주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 전월세 전환 시 적용할 수 있는 전환율의 상한이 정해져 있습니다. 계산식은 다음과 같습니다.

법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(2%)

// 2024년 기준: 기준금리 3.5% + 2% = 5.5%

3.50%

한국은행 기준금리
(2024년 기준)

+ 2.00%

법정 가산이율
(대통령령)

= 5.50%

법정 전환율 상한
(현행)

중요한 것은 이것이 상한선이라는 점입니다. 집주인은 이 이율을 초과해서 월세를 요구할 수 없습니다. 만약 기존 계약을 전월세로 전환하는 경우라면, 이 상한을 넘는 월세는 법적으로 무효입니다.

⚖️ 단, 법정 전환율 보호는 '기존 계약'을 전환하는 경우에만 적용됩니다. 신규 계약은 당사자 합의가 원칙입니다.

법이 있어도 현실은 다릅니다 — 시장 전환율의 실체

솔직히 말씀드리겠습니다. 법정 전환율 5.5%는 거의 지켜지지 않습니다. 특히 신규 계약이나 계약 갱신이 아닌 자발적 전환 협상에서는 집주인이 7~10%의 전환율을 요구하는 경우가 많습니다.

왜 그럴까요? 집주인 입장에서 전세보증금은 사실상 무이자 대출이나 마찬가지입니다. 금리가 5%인 시대에 3억을 전세로 놓으면, 집주인은 그 돈을 예금에 넣었을 때 받을 수 있는 연 1,500만원의 이자를 포기하는 것입니다. 반면 세입자가 전세를 월세로 전환해달라고 요청하면, 집주인은 이제 그 돈을 돌려받아 운용할 수 있습니다. 이 기회 비용이 시장 전환율에 반영되는 겁니다.

구분	전환율	3억 전세 → 보증금 1천 기준 월세	비고
법정 상한	5.50%	약 133만원	임차인에게 유리
서울 시장 평균	6.5~7.5%	약 158~181만원	실제 계약 다수
지방 소도시	7~10%	약 169~217만원	임대인 우위 지역

월세 차이가 법정 기준 대비 월 30~50만원 이상 날 수 있습니다. 연간으로 환산하면 360~600만원. 이 숫자를 알고 협상하는 것과 모르고 협상하는 것은 완전히 다른 결과로 이어집니다.

세입자라면 알아야 할 세 가지 협상 전략

첫째, 기존 계약 갱신이면 법정 전환율이 무기입니다. 임대인이 갱신 시 전월세 전환을 제안한다면, 5.5% 상한을 근거로 제시하세요. 법원 판례도 이를 지지합니다. 임대인이 이를 거부한다면, 계약 갱신청구권을 행사해 기존 전세를 유지할 수 있습니다.

둘째, 신규 계약이라면 시장을 알아야 합니다. 법정 전환율이 적용되지 않는 신규 계약에서는 협상력이 전부입니다. 같은 건물, 같은 동네의 전월세 시세를 파악하고, 임대인이 요구하는 전환율이 시장 대비 어느 수준인지 파악해야 합니다. 이 계산기의 '전환율 계산' 탭을 활용해서 집주인이 제안하는 조건의 실제 전환율을 먼저 확인하세요.

셋째, 전세 vs 월세 유불리를 금리와 연결해 생각하세요. 지금 은행 대출 금리가 4.5%인데 임대인이 전환율 7%를 요구한다면? 차라리 대출받아서 전세 유지하는 것이 훨씬 유리합니다. 반대로 대출 금리가 7%인데 전환율이 4.5%라면? 월세로 전환하는 것이 이득일 수 있습니다. 전환율과 대출 금리를 항상 비교하세요.

이 계산기 이렇게 사용하세요

전세 → 월세 탭은 전세 계약을 월세로 전환할 때 사용합니다. 현재 전세보증금, 전환 후 유지할 보증금, 적용할 전환율을 입력하면 적정 월세가 즉시 계산됩니다. 법정 전환율 버튼을 누르면 현행 법정 상한인 5.5%가 자동 입력됩니다.

월세 → 전세 탭은 반대 방향입니다. 현재 월세 계약을 전세로 전환하고 싶을 때, 또는 전세로 전환하면 보증금이 얼마가 적정한지 확인할 때 사용합니다.

전환율 계산 탭은 임대인이 제안한 전세/월세 조건을 역산해 실제 적용 전환율을 알아내는 데 씁니다. 협상 전에 꼭 사용해보세요. 집주인이 제안한 조건이 법정 기준 대비 얼마나 높은지 한눈에 보입니다.

💡 팁: 전환율 계산 탭에서 결과가 5.5%를 초과한다면, 기존 계약 갱신 시에는 법적으로 이의를 제기할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

법정 전환율을 초과하는 부분은 무효가 됩니다. 다만 이는 기존 계약을 전월세로 전환하는 경우에 한정됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2가 보호하는 상황은 '보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우'입니다. 처음부터 새로 체결하는 신규 계약은 당사자 간 자유로운 합의가 원칙이라 법정 전환율 적용이 강제되지 않습니다. 기존 계약의 갱신 협상이라면 법정 상한을 근거로 주장할 수 있습니다.

네, 법정 전환율은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 기준금리 + 2%포인트가 법정 상한이기 때문에, 기준금리가 오르면 전환율 상한도 올라가고, 내리면 같이 내려갑니다. 2021년 기준금리가 0.5%였을 때는 법정 전환율 상한이 2.5%였고, 2023년 기준금리가 3.5%로 오르자 5.5%까지 올라갔습니다. 계약 시점의 기준금리를 확인하는 것이 중요합니다.

월세 보증금을 0으로 입력하시면 됩니다. 이 경우 전세보증금 전액이 전환되는 것으로 계산됩니다. 예를 들어 전세 3억에서 보증금 없이 순수 월세로 전환한다면, 3억 × 5.5% ÷ 12 = 약 137만 5천원이 법정 상한 기준 월세가 됩니다. 실제로 보증금을 낮출수록 월 임대료가 높아지고, 보증금을 높일수록 월 임대료는 낮아집니다.

주거용 주택과 다릅니다. 주택임대차보호법의 법정 전환율은 주거 목적 주택에만 적용됩니다. 상가는 상가건물임대차보호법이 별도로 존재하고, 전환율 관련 규정이 다릅니다. 오피스텔은 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있지만, 업무용으로 사용하면 상가법이 적용됩니다. 계약 전 임대 목적물의 용도를 명확히 확인하세요.

기존 계약의 갱신 과정에서 법정 전환율을 초과하는 월세 전환을 강요받는다면, 먼저 법적 근거(주택임대차보호법 제7조의2)를 명시한 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 분쟁이 계속된다면 주택임대차분쟁조정위원회(국토부 산하)에 조정 신청을 할 수 있습니다. 무료로 이용할 수 있으며, 조정이 이루어지지 않으면 소액심판 소송을 통해 초과 지급한 월세를 돌려받을 수 있습니다.

이 계산기는 참고용입니다. 실제 법적 분쟁 시 전문가 상담을 받으세요.

© 2025 전월세 전환율 계산기 · 계산 결과의 정확성을 보증하지 않습니다.