양도소득세 계산기 2025 — 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제 즉시 계산

Capital Gains Tax Calculator

양도소득세
계산기

취득가액·양도가액·보유·거주기간을 입력하면 비과세 여부, 장기보유특별공제, 최종 세금을 단계별로 계산합니다.

최종 양도소득세

—원

조건 입력 후 자동 계산

양도차익—

장특공제—

과세표준—

적용 세율—

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 − 장특공제 − 기본공제 250만 = 과세표준 × 세율 (6~45%) − 누진공제 = 양도소득세

?

조건을 입력하면 비과세 여부를 자동으로 판단합니다

취득·양도가액과 보유·거주기간, 주택 수를 모두 입력해주세요.

기본 정보 입력

양도가액 (매도 금액) 10억 원

원

5천만50억

취득가액 (매입 금액) 6억 원

원

1천만40억

보유기간 5년

년

0년40년

거주기간 2년

년

0년40년

보유 주택 수 (양도 후 기준)

조정대상지역 여부

필요경비 입력 (공제 항목)

취득세·등기비용

만원

중개수수료

만원

인테리어·자본적 지출

만원

기타 필요경비

만원

계산 과정 단계별 분석

Step 1

양도차익 (양도가 − 취득가 − 필요경비)

—

Step 2

장기보유특별공제 차감

—

Step 3

기본공제 차감 (연 250만 원)

—

Step 4

세율 적용 및 누진공제

—

최종

양도소득세 + 지방소득세 (10%)

—

최종 납부세금 (양도세 + 지방세)

—원

조건 입력 후 자동 계산

누진세율 구간 적용 현황

입력 필요

양도가액	—
(-) 취득가액	—
(-) 필요경비	—
양도차익	—
(-) 장특공제	—
(-) 기본공제	—
과세표준	—
양도소득세	—
지방소득세 (10%)	—
최종 납부세금	—
실효세율 (총세금/차익)	—

양도소득세 계산기 사용법

이 계산기는 2025년 소득세법 기준으로 부동산 양도 시 발생하는 양도소득세를 단계별로 계산합니다. 부동산 매도 전 예상 세금을 파악해 최적의 매도 시점과 전략을 세우는 데 활용하세요.

1

양도가액·취득가액 입력

실제 매매계약서 기준 매도가와 매입가를 입력합니다. 취득가액은 최초 매입가이며, 증여·상속으로 취득한 경우 증여·상속 당시 시가를 기준으로 합니다.

2

보유·거주기간 입력

취득일부터 양도일까지의 기간을 입력합니다. 거주기간은 실제 전입신고 후 거주한 기간입니다. 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 계산의 핵심 기준입니다.

3

주택 수·조정지역 선택

양도 후 기준으로 보유 주택 수와 조정대상지역 여부를 선택합니다. 다주택자의 조정지역 양도는 중과세율이 적용되어 세 부담이 크게 늘어납니다.

4

필요경비 입력

취득 시 지불한 취득세·등기비용, 부동산 중개수수료, 자본적 지출(증축·리모델링 등)을 입력하면 양도차익에서 공제되어 세금이 줄어듭니다. 단순 수리비(수익적 지출)는 공제 불가입니다.

1세대 1주택 비과세 요건 (2025년)

1세대 1주택 비과세는 양도소득세에서 가장 강력한 절세 수단입니다. 아래 요건을 모두 충족해야 비과세가 적용됩니다.

비조정대상지역 보유 2년

• 1세대 1주택 (세대 전체)
• 2년 이상 보유
• 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세
• 12억 초과 → 초과분만 과세
• 거주기간 제한 없음

조정대상지역 보유+거주 2년

• 1세대 1주택 (세대 전체)
• 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주
• 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세
• 12억 초과 → 초과분만 과세
• 2017년 8월 이후 취득 시 거주 필요

장기보유특별공제율 (2025년)

1세대 1주택 (보유 + 거주): 보유 연 4%p + 거주 연 4%p → 최대 80% (10년 이상)
일반 (2년 이상 보유): 연 2%p → 최대 30% (15년 이상)
다주택자 중과 대상: 장기보유특별공제 적용 배제
※ 장특공제는 양도차익에서 차감되므로 비율이 높을수록 세 부담이 크게 줄어듭니다.

6~15%

1,200만~4,600만

과세표준 낮은 구간 일반세율

24~38%

4,600만~1.5억

중간 소득 구간 누진세율

40~42%

3억~10억

고액 양도차익 적용 세율

45%

10억 초과

최고세율 + 지방소득세 4.5%

자주 묻는 질문 (FAQ)

양도가액이 12억을 넘으면 초과분만 세금을 내나요?

네, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 12억 원까지는 비과세이고, 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 예를 들어 15억에 양도하면 전체 차익 중 12억/15억(80%)은 비과세, 3억/15억(20%)에 해당하는 부분만 과세되는 방식입니다. 이 계산기는 초과분 과세 비율을 자동으로 계산합니다.

일시적 2주택은 양도세 비과세가 되나요?

네, 일시적 2주택은 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 기존 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 새 주택을 취득하고, 새 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 조정대상지역 내에서는 기존 주택을 1년 이내에 양도해야 하는 조건이 있으므로 관할 세무서나 세무사에게 확인하세요.

다주택자 중과세율은 얼마이며 언제 적용되나요?

조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p의 중과세율이 적용됩니다. 예를 들어 과세표준이 5억이면 기본세율 42%에 20%p가 더해져 62%가 됩니다. 단, 비조정대상지역은 일반세율이 적용되므로 지역 선택이 중요합니다. 취득세 부담은 취득세 계산기에서 확인하세요.

양도소득세 신고·납부 기한은 언제인가요?

부동산 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월에 양도했다면 5월 31일까지 신고해야 합니다. 예정신고를 통해 자진 납부하면 산출세액의 10%를 신고세액공제로 받을 수 있습니다. 신고를 하지 않으면 20%의 무신고 가산세와 납부 지연 가산세가 부과되므로 반드시 기한 내 신고하세요. 퇴직금 계산기도 함께 활용해보세요.

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